Из-за неопределенности население предпочитает сберегать, а не тратить.

“Россияне начали год с экономии — в 2025-м потребление каждый месяц медленно росло даже на фоне высокой ключевой, но в 2026-м тренд переломился.
Падение потребления выражается прежде всего в снижении количества покупок и уменьшении среднего чека. Еще в прошлом году россияне стали приобретать меньше товаров, в основном непродовольственных, на которых проще всего сэкономить, отложив покупки до лучших времен.
По данным ЦМАКП, больше всего сократились продажи непродовольственных товаров (например, техники и бытовой химии). Кроме того, просело и потребление услуг.

Люди также стали меньше тратить на одежду, обувь и более дорогие покупки, включая автомобили. Это объясняется ценами: удорожание таких категорий увеличивает их вес в структуре расходов даже при относительно стабильном или сдержанном объеме потребления.

Единственным сегментом с ускорением стал общепит, что частично сгладило общую динамику.”

Если в 2024-2025 году депозит в основном означал доход, то сейчас - “подушка безопасности”из-за неопределенности и неуверенности в завтрашнем дне. Россияне переходят в фазу накопления. И дело не только в инфляции и высоких ценах. Дело в общей экономической ситуации, которая начала оказывать давление на отдельные домохозйства. Сокращения, закрытие филиалов, отделений, бизнеса, вынужденные отпуска - это признаки спада. Экономика зашла на виток остывания, что логично, после такого разгона в инфляции и зарплатах.

Такая ситуация не может не повлиять на рынок недвижимости. Учитывая рост цен, общую закредитованность, растущие неуверенность и склонность к накоплению, квартиры для основной массы населения отойдут даже не на второй план.

“На первичном рынке жилья распродано всего 32% постпившего в продажу жилья. Наибольшая доля невостребованных квадратных метров — в Краснодарском и Красноярском краях, в Башкирии, Воронежской, Ленинградской и Ростовской областях. Такая ситуация сложилась из-за наращивания площадей строительства при низком спросе.

Процент распроданности падает уже в первый год. Если в феврале 2021-го в проектах было реализовано около 70% площади, то в том же месяце 2022-го — уже 66%, в 2025-м — 52%, а по состоянию на февраль 2026 года — 51%.”

Скрытый от глаз в 2025 году “черный лебедь” на первичном рынке все же случился. Перечисленные в предыдущих заметках фундаментальные причины давили на спрос весь прошлый год, но желание застройщиков удержать цены перевесили риск затоваривания.

Дело даже не в отсутствии инвестиционного потенциала у недвижимости, дело в том, что физических возможностей покупать по таким ценам стало на порядок меньше.

Поэтому и сроки сдачи в прошлом году переносили, хотели дать застройщикам шанс продать до сдачи дома. Но они ограничились скидками вместо полноценной коррекции. Девелоперам очень хотелось оставить скидки как временное явление, ожидая очередной помощи от государства, что позволило быть бы удержать прежний уровень цен. Но не случилось, и продажи сократились в разы.

Возможно, договоры проектного финансирования с банками ограничивают застройщиков в возможности массово снизить цену, возможно, застройщики ждут чуда.

“На фоне кризиса в стройотрасли и большого объема нераспроданной недвижимости в регионах девелоперы с начала года запустили рекордную стройку — почти 6,6 млн кв. м. Это максимум с 2020 года, а относительно 2025-го рост составил 52%, говорится в исследовании платформы «Движение.ру» на основе данных ЕИСЖС. В Минстрое подтвердили эту тенденцию.

Крупнейшие рынки первичной недвижимости показали наиболее заметное увеличение запуска новых проектов: Московская область — на 229%, Ростовская — на 269%, Ленинградская — на 119%, Пермский край — на 792%, Челябинская область — на 186%, Тульская — на 386%, Удмуртия — на 388%.

Рост произошел и в городах федерального значения — в Москве и Санкт-Петербурге. В столице объем запуска новых проектов увеличился примерно на треть: девелоперы начали строительство более 0,5 млн кв. м жилья. В Петербурге показатель вырос на 10%.”

В прошлом году застройщики через СМИ открыто заявляли о снижении числа новых проектов, если их не поддержат специальными программами. Но поддержку за свой счет государство оказывать отказалось - в бюджете дефицит средств.
Так же есть указ президента о количестве вводимого жилья к 2030 году, и застройщики про него помнят.

В связи с этим девелоперы поспешили вывести на рынок как можно больше проектов, т.к. пока цены высокие и не спешат корректироваться, новые проекты можно вывест на рынок по старым условиям, а потом делать скидки (35-40%), надеясь на снижение ставки, что позволит избежать сильной просадки на рынке.

Но на наш взгляд с выводом такого объема, с учетом не распроданного жилья, рынок не справится. Рыночная ипотека будет нерациональна до ставок в 10-12%, а до этого еще 1-1,5 года, плюс экономика входит в стадию остывания, покупательские способности (и возможности) снижаются, поэтому переварить такой объем предложения на прежних условиях будет довольно сложно, практически нереально.

“По оценке ВТБ, общерыночный объем пассивов в феврале увеличился на 2% (+1,3 трлн рублей), что почти вдвое превышает показатели февраля 2025 года. Общий объем привлеченных средств достиг 65,9 трлн рублей, говорится в сообщении пресс-службы банка.

Основным драйвером роста рынка остаются вклады и накопительные счета в национальной валюте. По итогам февраля портфель рублевых сбережений в России превысил 62,5 трлн, прибавив 2% (+1,2 трлн рублей).

По прогнозам ВТБ, в первом полугодии рынок сбережений продолжит стабильный, но умеренный прирост – ежемесячно примерно на 1-2%. Во второй половине года ожидается замедление темпов роста. По итогам 2026 года общерыночный объем пассивов увеличится на 10%.”

Рост числа депозитов говорит не только о желании больше сохранять, но и о снижении инвестиционных интересов, в том числе и к недвижимости. По мере остывания рынка и снижения ставки рыночной ипотеки 11-12% можно будет ожидать постепенный переход от накоплений к вложениям в недвижимость. до этого момента, рынок продолжит постепенное снижение, а депозиты, соответственно, рост.

“Согласно статистике Банка России, в IV квартале таким образом было закрыто ссуд на 425 млн рублей — это вдвое больше показателя аналогичного периода 2024-го. Всего за год россияне погасили ипотеку через продажу квартир на общую сумму 1,3 млрд рублей.

Эта тенденция связызана с «волной» рискованных кредитов, выданных в 2023 году, когда банки активно одобряли ипотеку с минимальным первоначальным взносом заемщикам с высокой долговой нагрузкой. Сейчас эти ссуды выходят в просрочку: по данным ЦБ, объем проблемной ипотечной задолженности к концу 2025 года удвоился, достигнув 205 млрд рублей.”

Продажа залоговой недвижимости, в большинстве случаев, вынужденная мера. Здесь не только финансовые трудности заемщиков, но и потеря инвестиционного потенциала самого объекта залога - в данный момент он дешевеет.

Остывание экономики, которое началось в прошлом году, создало дополнительную финансовую нагрузку на ипотечных покупателей. Дополнительным стимулом для продажи мы так же считаем состояние самого рынка, инвестиционный потенциал, которого иссяк. И вместе с этим снизилось желание держать актив, который больше не только не растет в цене, а по сути дешевеет, в том числе, из-за ипотеки.

На наш взгляд, по мере остывания экономики, подобных квартир на рынке будет становится все больше. Атак как эти квартиры, в основном, продаются с дисконтом к рынку, то достаточный объем такого предложения может задать соответствующий тренд как на первичном, так и на вторичном рынке.

“Задолженность россиян по кредитам самого низкого качества превысила 2,4 трлн рублей по итогам прошлого года, следует из статистики Банка России. В 2024-м их было на треть меньше — около 1,8 трлн. Такие займы можно считать невозвратными, они относятся к пятой категории качества.

В совокупности они занимают почти 7% розничного кредитного портфеля банков, следует из данных ЦБ. Год назад их доля составляла около 5,7%. Это уже не просто рискованные займы, а ссуды, по которым финансовые организации изначально закладывают значительные или почти полные потери.

В сегменте необеспеченных потребкредитов доля проблемных ссуд выросла до 13% на начало 2026 года против 9% годом ранее, пояснили «Известиям» в пресс-службе регулятора. В основном ухудшилась платежная дисциплина по долгам, выданным в конце 2023 – начале 2024 года.

В ипотеке ситуация остается более стабильной. Доля проблемных ссуд увеличилась, но остается на низком уровне — около 1,7% на начало 2026 года, уточнили в ЦБ.”

Очередной пазл в общую картину экономического остывания: инфляция выросла, доходы - нет. Этот процесс начался еще в конце 2024 года. Тогда общая эйфория по недвижимости: когда “на надрыве”сил брались очередные потребы, чтобы был первый взнос, наплодила потенциальных банкротов. Расходов стало больше, а актив не растет в цене уже как год.
Цены были искусственно раздуты, и абсолютно не отображали спрос. И сегодня многие продавцы это уже поняли.

ПОКА в ипотеке уровень невозвратных кредитов стабильный. Но мы не зря упомянули потреб как инструмент первоначального взноса. Мы еще год назад писали, что рано или поздно, взять очередной кредит, чтобы закрыть другой, не получится, и проблемный ком начнет нарастать. Недвижимость всегда придерживают на последнюю очередь. Но цены уже не те, и выскочить в плюс получится не у всех.

"Январская статистика Росстата зафиксировала спад выпуска базовых отраслей и снижение оценки ВВП на фоне календарного и погодного факторов, но потребительский спрос рос. При этом оценки аналитиков и оперативные индикаторы указывают на продолжающееся охлаждение в экономике: в феврале, по данным «Сбериндекса», рост потребления в годовом выражении прекратился.

«На рынке труда положительный тренд сохраняется. Безработица в январе составила 2,2% рабочей силы, как и в декабре»,— комментируют в Минэкономики данные Росстата.
Российский рынок труда — как на общероссийском уровне, так и на уровне регионов — подстраивается к выходу российской экономики из перегрева за счет замедления роста зарплат и снижения спроса на труд. Безработица же стоит на месте.
По оценке ЦМАКП, спрос на труд (с устранением действия сезонного фактора) в декабре 2025 года также «стабилизировался с небольшой, но довольно устойчивой тенденцией к снижению — очевидно, это результат тенденций к стагнации экономики; индикатор перегрева на рынке труда быстро снижается, хотя и находится все еще на исторически высоком уровне. Очередным доказательством этих тенденций стало решение мэра Москвы Сергея Собянина на 15% сократить число городских чиновников.

Данные «Сбериндекса» свидетельствуют, что в отличие от января в феврале 2026 года потребление населения в годовом выражении перестало расти."

О факторе охлаждения экономики мы ранее уже писали. Сейчас это публикуют в Коммерсанте. Фактор охлаждения экономики из потенциального постепенно переходит в реальный. Со временем сокращений будет больше, безработица будет расти, а зарплаты снижаться.  Тенденция к накоплению будет расти. У многих на первое место выйдут товары первой необходимости.

 Применительно к рынку недвижимости это может означать следующее:
- потенциальных покупателей недвижимости станет меньше, а рынок ожидает стагнация и коррекция;
- количество залоговых квартир в продаже будет расти, т.к. часть заемщиков будут вынуждены продавать (инвестиционные) квартиры;
- спрос на аренду, как и цены, будет снижаться.