Выделим несколько тезисов из пресс-релиза ЦБ после заседания 11 сентября 2026 года.

“Основные проинфляционные риски связаны с дисбалансом спроса и предложения в случае более высокого внутреннего спроса и более продолжительного выбытия производственных мощностей в отдельных отраслях.

На ценовую динамику в последние месяцы значимо влияли моторное топливо и плодоовощная продукция.

Напряженность на рынке труда постепенно снижается.

Кредитная активность в последние месяцы была повышенной, прежде всего за счет корпоративного сегмента”.

Комментарий:
ЦБ опять обратил внимание на волатильные причины. Но надо отметить, что уже второе заседание подряд ЦБ среди важных причин отмечает и дисбаланс спроса и предложения из-за “более продолжительного выбывания производственных мощностей” и “временного сокращения производственных возможностей на выпуск в отдельных отраслях”. Намек на прямую связь дорогих кредитов и сокращения предложения.

На наш взгляд, это позитивный сигнал. Бизнесу плохо. ЦБ это видит. Второе заседание подряд ЦБ обращает внимание на связь ставки и производства. ЦБ дает сигнал рынку, что “мы видим риски переохлаждения экономики”, “мы видим влияние высокой ставки на предложение”.

Дорогие кредиты делают предпринимательские процессы с невысокой маржинальностью нерентабельными. В таких условиях бизнес принимает решение, в лучшем случае, переждать. Это приводит к нарушениям цепочек: производство, поставки, предложение. Тем самым сокращающееся предложение и формирует виток инфляции, с которой сам ЦБ и борется.

Рост корпоративного кредитования, о котором есть упоминание в каждом релизе ЦБ, так же (или в основном) связан и с оборонным сектором. В ЦБ прекрасно знают, почему в ближайшие годы данное кредитование будет весьма востребовано. Сегодня эта причина больше статистическая, чем ключевая. Да и рост в корпоративном кредитовании уравновешивает спад в розничном.

По остальным “позициям”: ситуация с безработицей выравнивается, склонность к накоплениям остается высокой - этот вектор ЦБ устраивает.

В итоге основные причины роста цен сейчас - это волатильные факторы, которые больше зависят от ситуации извне: санкции, логистика, бензин. На них мы влиять не можем, мы можем их исправлять. А вот снижение предложения в некоторых отраслях исправить нам вполне по силам. ЦБ это отметил, а значит есть шанс увидеть позитивные для экономики шаги на ближайших заседаниях.

“Без изменения правил проектного финансирования вытянуть строительную отрасль из затяжного кризиса не получится.

На данный момент в ней образовался замкнутый круг:
деньги на эскроу - высокая ключевая ставка - высокая ставка проектного финансирования - дорогой кредит девелоперу - высокая цена реализации - спад продаж - спад вывода новых проектов - кризис в строительной отрасли

Застройщики вынуждены брать кредит, т.к. его средства заморожены до сдачи дома.
Из-за этого растет себестоимость метра, т.к. ключевая ставка высокая.
Из-за этого падают продажи.
Из-за этого девелоперы тормозят вывод новых проектов.
Из-за этого спад во всей строительной отрасли, которая, является стратегическим сектором российской экономики, с которой так же связано большое количество смежных отраслей.

В итоге большая часть экономической составляющей страны страдает.

Сейчас наступил период экономического остывания. Активность на рынке недвижимости пошла на убыль, семейную ипотеку ужесточили, продажи снизились. В сегодняшней ситуации застройщик заложник правил проектного финансирования, т.к. его деньги заморожены на эксроу, кредитные обязательства постоянно давят, а условия проектного финансирования обязывают пополнять счет определенным объемом денег. Ни в коем случае не защищаю девелоперов, они свои плюшки собрали. И даже есть все основания считать первичный рынок полностью ручным. Но мы сейчас говорим о рынке недвижимости как об отрасли, от которой многое и многие зависят.

Самое парадоксальное, что не смотря на снижение ставки проектного финансирования, застройщики не могут (или не хотят) выводить на рынок проекты по сниженным ценам, т.к. тогда они не смогут продать накопленные остатки. Эти остатки выводились на рынок при более высокой ставке проектного финансирования, а именно она сейчас и “диктует” застройщикам итоговую цену.

Частичное снятие застройщиками средств со счетов эскроу, в зависимости от этапа строительства, снизит зависимость девелоперов от банков, что, в свою очередь, позволит им быть более гибкими при ценообразовании.

Конечно, это как-то нужно контролировать и эти этапы фиксировать. Например, возведено 50% этажей, дом под крышей, закрыт тепловой контур и т.д. Это все очевидные этапы, для которых не надо нанимать экспертов, достаточно фото или видео фиксации.

В сегодняшней ситуации, банки собирают “сливки” на пустом месте, просто потому, что они банки, и у них есть возможность предоставить эскроу-счет и выдать средства. Плюс их субсидирует государство, и они в любом случае зарабатывают. Так быть не должно. Финансовая и строительная системы, формирующие экономику, должны поддерживать друг друга, а не жить одна за счет другой”.

Александр Денисов, руководитель проекта ВторичкиНет / Новостройки от застройщиков

“В январе – мае 2026 г. на вторичном рынке жилья РФ было заключено 568 793 сделки, сообщает платформа «Авито недвижимость» со ссылкой на статистику Роскадастра. Это на 19% больше, чем было в тот же период прошлого года.

В 10 крупнейших по числу сделок регионах сильнее всего число договоров купли-продажи по итогам января – мая увеличилось в Московской области: +35% год к году до 41 371, подсчитали в «Авито недвижимости» на основе данных Роскадастра. На 2-м месте – Новосибирская область (+28%, 13 722 сделки), далее следуют Красноярский край (+26%, 13 449 шт.) и Челябинская область (+23%, 16 827 ед.). Число переходов прав на недвижимость в столице увеличилось только на 0,3% до 54 233.”

Комментарий:
Вторичку необходимо разделить на “возрастную” и “молодую”. Активность выросла именно в "молодой".

Молодая вторичка - это введенные за последние 3-4 лет дома. А объемы ввода были рекордными. Архитектурно и инфраструктурно этот вид вторички ближе всего к строящимся аналогам и является их прямым конкурентом, только цены на 15-20% ниже. При такой разнице в цене и семейная ипотека, которая доступная только на новостройкам, становится спорным преимуществом и уже не так мотивирует покупателя.

Объем молодой вторички в продаже постоянно растет. Сегодня значительная часть этих (инвестиционных) квартир возвращается на рынок.

Причины могут быть разными:
- инвестиционный потенциал себя исчерпал;
- снижение ставок на рынке аренды;
- сложности с обслуживанием ипотеки и др.

Как написали выше, эти предложения готовы, они дешевле новостроек, их ценообразование гибкое и “не зажато” условиями проектного финансирования. У них есть все шансы максимально перетащить фокус внимания с новостроек на себя.

Сейчас на первичном рынке наблюдается заметный спад продаж. Видимо, льготной ипотеки, локальных акций и рассрочек уже недостаточно, чтобы поддерживать продажи.

Льготную ипотеку, по всей видимости, скоро заменят на дифференцированную, а рассрочки взял под контроль ЦБ. Очень скоро у застройщиков из аргументов останется только цена.

Стоит напомнить, что кроме “молодой” вторички, спрос у новостроек активно забирают переуступки от физических лиц, объем которых значительно вырос.

“В 2026 году показатель продаж на вторичном рынке вырос на 3% по сравнению с январем-июнем 2025 года (63 850) и оказался сопоставим с аналогичным периодом 2024 года (65 981) с разницей в 55 сделок (+0,1%), говорится в сообщении пресс-службы столичного управления Росреестра.

В том числе в июне ведомство зарегистрировало 11,8 тысячи переходов прав на основании договоров купли-продажи жилья, что на 21% больше, чем год назад. Относительно мая произошел прирост на 14%, добавляется в пресс-релизе.”

Комментарий
С начала года вторичный рынок Москвы почти каждый месяц теряет в объеме. Заговорили об отложенном спросе из-за дела Долиной и перетоке спроса на первичку.

Но весь парадокс в том, что год от года количество сделок практически не изменилось (рост на 3%). А вот количество предложений в продаже в 2025 и 2026 годах отличается почти на 30%. Год назад (как и в 2024 году) при такой же динамике сделок в продаже было 42 тысяч предложений, а сейчас - всего 30 тысяч. Где остальные?

Такая ситуация может о говорить о том, что продавцы пока придерживают квартиры. Кто ушел в аренду, кто-то “до лучших времен”, кто-то держит как защитный актив и т.д.

Кстати, на рынок аренды это уже оказало свое влияние. Предложение увеличилось, и цены пошли вниз. При дальнейшем снижении цен часть покупателей уйдут в аренду, что, в свою очередь, начнет давить на рынок продаж. Мы не раз говорили, что рынки продаж и аренды связаны и влияют друг на друга.

В свою очередь, снижение цен на квартиры может спровоцировать к возвращению продавцов, которые временно уходили с рынка, ожидая роста активности, у которой, на наш взгляд, сейчас очень мало шансов, т.к. общий курса на охлаждение в экономике и нестабильность в геополитике вынуждает домохозяйства копить.

Кроме этого, многие брали ипотеку. Да, часть из них под 6%, но даже при этой ставке количество проблемных займов растет и уже достигло рекордных значений.

Из-за снижения спроса (а со временем и цен) для некоторых продавцов недвижимость из инвестиционного и защитного актива начнет переходить в разряд в дешевеющего (а для многих еще и обременительного ипотекой) пассива. Это может спровоцировать более активные продажи. И тогда вторичный рынок, как и весь рынок недвижимости, может оказаться под дополнительным давлением, что приведет к более выраженной ценовой коррекции.

Рынок новостроек давно поделен между крупными игроками. Каждый раз, когда происходит событие, которое может отразиться на рынке, начинает создаваться искусственный ажиотаж. Обычно это выражается в массовой рассылке: “Торопитесь, скоро условия изменятся, успейте взять по старым ценам или условиям” и т.д.. Все это сопровождается сокращением предложения на их сайтах.

И так происходит всегда. При любом изменении на рынке, "ручной" рынок новостроек по команде включает агрессивные продажи. И это работает. Не многие покупатели следят за рынком постоянно. Многие акции преподносятся как разовые, но на самом деле они уже постоянные. Сейчас такая же ситуация.

Если бы не мораторий на штрафы за просрочку сдачи проекта, который государство любезно предоставило девелоперам 01 июля 2025 , уже осенью того года мы бы с вами увидели другие цены. Они на самом деле “почти случились” в июне, когда основная масса застройщиков предлагали лоты по ценам 2-х летней давности. Но их тогда спасли.

Сейчас ситуация близкая: продажи слабые, мораторий отменен, семейную ипотеку ужесточают и, можно сказать, практически отменяют, заменяя ее дифференцированной. Не реализованный объем у застройщиков сейчас находится на рекордных уровнях, и ситуация уже совсем “не смешная”(Самолет не даст соврать).

И сейчас, под 01 июля, когда введут очередные (логичные) изменения в семейной ипотеке (привяжут ставку в количеству детей, сумму кредита к первому взносу и т.д.), застройщики опять “включили” ажиотаж. Многие покупатели на него откликнутся. И это нормально, т.к. на кону шанс успеть.

Но прежде чем побежать покупать, есть смысл оценить свои финансовые возможности и их перспективы, а так же подумать о фундаментальных экономических факторах, которые сейчас реализуются в стране и на рынке недвижимости. В частности: курс на безработицу, рекордная закредитованность и рост числа проблемных кредитов, высокая ключевая ставка, рост предложений в аренде, перегретые цены на новостройки, когда разница в ценах застройщика и переуступок от физических лиц достигает 20-30% и т.д.

И это ни в коем случае не рекомендация.
Покупать сейчас или нет, брать ипотеку сейчас или нет - это личный выбор каждого.

“Доля квартир, купленных в ипотеку и продающихся до момента полного погашения кредита, в Москве выросла за год с 25-30% до 35-40% от общего объема предложения, рассказали в РИА Недвижимость.”

Комментарий:
На наш взгляд, это только начало. Предложение таких квартир на рынке будет постоянно расти.
Экономика на витке остывания, а сокращения уже анонсированы. Есть все фундаментальные предпосылки к спаду спроса на рынке недвижимости.

Значительная часть покупок с небольшим первоначальным взносом окажется в зоне риска. В их конкретном случае промедление на слабом рынке может привести к непокрытию кредита за счет продажи, т.к. цена покупки у застройщика изначально была завышена относительно возможностей рынка.

Искусственно созданный с помощью “магических 6%” ажиотаж вводил в заблуждение покупателей, многие из которых стали участниками неосознанных покупок.
Люди спешили, чтобы успеть использовать 6%-ную возможность. Брали потребительские кредиты, отдавали последние средства на первоначальный взнос за квартиру по завышенной (относительно реальных возможностей рынка) цене. Многие покупатели не оценивали финансовые риски и вероятность продажи. Покупали всё.

Льготная ипотека создала спекуляцию, которая и привела к росту цен. Фундаментальных причин для этого не было.

С бОльшей долей вероятности отрицательный инвестиционный итог возникнет у продавцов, которые приобрели свои квартиры в 2025 году, когда цены были на пике.

Чтобы оценить финансовые риски покупателям и продавцам необходимо обращать внимание на разницу в цене между переуступками от физических лиц и ценами застройщика, которая достигает 15-25% (иногда больше). Эта разница - перекос, который создала льготная ипотека. Эта разница - показатель уровня, на котором гипотетически может находиться реальный спрос.

“До конца года урезать штат планирует четверть предприятий — в основном на 10%, показал опрос бизнеса. О планах по сокращению так же уже сообщали и крупнейшие корпорации и госструктуры Москвы и ряд регионов. Среди причин — замедление экономики, высокая ключевая, рост издержек и стремительное внедрение ИИ.

Так, глава Сбербанка Герман Греф сообщил в феврале, что в 2025-м там сократили около 20% неэффективного персонала, или примерно 14 тыс. человек. В начале года Газпром сообщил о намерении сократить центральный аппарат с 4 тыс. до 2,5 тыс. сотрудников. Глава РЖД Олег Белозёров в марте также говорил о сокращении 15% центрального аппарата — около 6 тыс. человек.

Магнитогорский металлургический комбинат в то же время объявил об уменьшении управленческого персонала на 10%. На ПМЭФ глава ВЭБ. РФ Игорь Шувалов сообщил о сокращении 15% сотрудников. По его словам, решение принято на фоне охлаждения кредитного рынка.

Сокращение чиновничьего аппарата проводят и регионы. Губернатор Астраханской области Игорь Бабушкин в марте утвердил уменьшение численности госслужащих на 10%. В Самарской области власти также заявили о планах до конца года сократить штат на 20%.

По данным Роструда на начало апреля, число работников, рекомендованных к увольнению, достигло 105 тыс. человек. За последние десять месяцев их количество выросло почти в 1,5 раза.”

Комментарий:
Тему сокращения сотрудников и его влияния на рынок недвижимости обсуждалась ранее. Рынок аренды всегда первым реагирует на такие события. И он начал это делать с начала этого года. К июню предложение на рынке аренды Москвы выросло на 18,3%, Подмосковья - на 46,3%. Конечно дело не только в увольнениях, дело еще и в притоке предложения от продавцов, которые не смоли продать или передумали. Рынки продажи и аренды тесно связаны и влияют друг на друга.

 Сокращения уже начались и они запланированы на весь 2026 год. В информационном поле известно только о крупны работодателях. А ведь есть еще и средние и малые. Кроме этого малый и средний бизнес сильно подкосило понижение порога для НДС. Из-за нерентабельности многие закрыли бизнес, многие подали на банкротство. Правда сейчас это решение хотят отменить, но смогут ли люди начать заново - большой вопрос.

Массивный слой потенциальных покупателей и арендаторов уйдет с рынка. Многие ипотечники могут столкнуться с проблемой содержания ипотечного кредита. Вся эта ситуация скажется на спросе, что негативно отразится на всем рынке недвижимости: аренда, продажа, жилье, коммерция.