Аналитика: динамика, цены, прогнозы

июнь. Москва 2024.
Предложений
124,9 тыс. шт.
4.5%
июнь. Подмосковье 2024.
Предложений
88,4 тыс. шт.
8.5%
июнь. Москва 2024.
Цена м2
от 404,0 тыс. р.
0.2%
июнь. Подмосковье 2024.
Цена м2
от 166,3 тыс. р.
-0.1%

Общая динамика
Москвы и области

Количество предложений, тыс. шт.

Москва
Область

Стоимость м2, тыс. руб.

Москва
Область

Динамика: Москва и область

Москва:

Новостройки

6,5%
0,4%
4,0%

Новостройки апартаменты

13,5%
2,4%

Вторичка квартиры

1,2%
0,1%

Вторичка апартаменты

2,0%
0,9%
Область:

Новостройки

19,5%
0,2%
0,0%

Вторичка

1,6%
0,6%

* из-за нелинейности влияния на конечные результаты, в том числе, при изменении их цены, в определенных секторах не рассматривались элитные квартиры и апартаменты с определенной стоимостью квадратного метра

*из-за незначительного влияния на общее количество предложений и на среднюю стоимость м2 , апартаменты в Подмосковье отдельную группу не выделялись

Статьи

Обзор рынка недвижимости Москвы и Подмосковья. Июнь.
Обзор рынка недвижимости Москвы и Подмосковья.
Июнь: предложений и скептицизма всё больше, критическая точка на вторичке близка

В июне рынок принялся усиленно копить предложение как на первичном, так и на вторичном рынках. Особенно выделились новостройки где предложение на Московском и Подмосковном рынках увеличилось на 6,5 и 19%, соответственно.

При этом это пока не оказало сильного давления на стоимость м2. Скорее всего новые объемы добавлялись именно в среднюю ценовую группу. Но важно отметить, что в новостройках впервые с начала года уменьшился нижний ценовой уровень.

На вторичке тренд на накопление продолжается. В Москве показатель с начала года достиг +21,8%, при этом средняя цена метра скоректировалась всего на 1 %. Продавцы пока неохотно идут на снижение цены, хотя общая динамика все же отрицательная.

За июнь:

Москва
- общее количество предложений: + 4,5 %
- средняя стоимость м2: + 0,2 %

Вторичка
- количество предложений: + 1,2 % (+ 21,8 % с начала года)
- стоимость м2: + 0,1 % (- 1,0 % с начала года)

Новостройки
- количество предложений: + 6,5 % (- 0,8 % с начала года)
- стоимость м2: - 0,4 % (+ 2,7 % с начала года)

Подмосковье
- общее количество предложений: + 8,5 %
- средняя стоимость м2: - 0,1 %

Вторичка
- количество предложений + 1,6 % (+ 20,7 % с начала года)
- стоимость м2: - 0,6 % (+ 0,6 % с начала года)

Новостройки
- количество предложений: + 19,5 % (+ 1,8 % с начала года)
- стоимость м2: + 0,2 % (+ 0,7 % с начала года)


Резкое увеличение предложения на первичном рынке, скорее всего, связано с завершающейся льготной ипотекой, т.к.застройщики спешили показать “весь товар”, в надежде продать как можно больше пока льготная ипотека распространяется на всех желающих. С июля льготные условия сохраняться только для семей с детьми младше 6 лет. Первичному рынку остается надеяться, что будут приняты еще адресные программы, которые дополнительно простимулируют спрос, хотя политика ЦБ этому явно не способствует.
Так же в мае на рынок было выведено несколько новых проектов, из-за предложение так же прибавило в объеме.

На вторичном рынке (и это уже можно с уверенностью сказать) глубокая стагнация - динамика прироста предложения в продаже уже больше 20 %, а коррекции стоимости м2 по сути пока не было. Скоро должен наступить критический момент когда продавцы вынуждены будут снижать цены. А из-за накопившейся массы предложения коррекция, в какой-то краткосрочный момент, может быть достаточно резкой (5-10%)

Ситуация с инфляцией по-прежнему не улучшается. На июльском заседании ЦБ ставку, в лучшем случае, оставят без изменения. Поэтому рассчитывать вторичке на ипотеку пока не приходится, а личные накопления люди сейчас предпочитают хранить на выгодных депозитах.

Поэтому ожидаем:
- более выраженного коррекционного снижения цен на вторичном рынке
- накопления предложения и более активных акционных программ на первичном рынке, вывод новых проектов по новым (сниженным) ценовым уровням, начала снижения средней стоимости м2
Обзор рынка недвижимости Москвы и Подмосковья. Май
В мае динамика на первичном и вторичном рынках была слабая и разнонаправленная. Возможно, повлияли майские праздники и начало сезона отпусков.

В мае вторичка продолжила тренд на накопление предложения и снижения цены м2.
Первичка продолжает амплитудные колебания от месяца к месяцу: количество предложения то резко снижается, то резко увеличивается. Причем такая динамика практически не оказывает влияния ни на цену метра, ни на пороговые ценовые значения. В мае в некоторых локациях изменение количества предложения составило десятки процентов, а цена метра - десятые доли процента.

За май:

Москва
- общее количество предложений: - 2,9 %
- средняя стоимость м2: - 0,6 %

Вторичка
- количество предложений: + 0,4 % (+20,3 % с начала года)
- стоимость м2: - 0,7 % (- 1,1 % с начала года)

Новостройки
- количество предложений: - 5 % (- 6,8 % с начала года)
- стоимость м2: + 0,1 % (+ 3,1 % с начала года)

Подмосковье
- общее количество предложений: - 4,9 %
- средняя стоимость м2: - 0,5 %

Вторичка
- количество предложений + 0,1 % (+ 18,7 % с начала года)
- стоимость м2: - 0,2 % (+ 1,2 % с начала года)

Новостройки
- количество предложений: - 12,7 % (- 14,9 % с начала года)
- стоимость м2: - 0,1 % (+ 0,5 % с начала года)



Из событий, которые могут оказать влияние на рынок, можно выделить закрытие 01 июля части льготных ипотечных программ. После прежние условия сохраняет лишь программа для семей с детьми младше 6 лет. Гипотетически это может вызвать легкое оживление на первичном рынке.

Активность на вторичном рынке, в связи с ужесточением ипотечных условий и сезонностью, вместе с ценами продолжит снижение.

Меры правительства по снижению разрыва между первичным и вторичным рынком пока не работают, разрыв увеличивается.
И, видимо, пока действуют льготные программы, достичь нужного результата будет крайне тяжело, т.к. (исключительно) льготная ипотека поддерживает текущий уровень цен на первичным рынке.
Показательными в данном контексте будут июль и август.

Ситуация с инфляцией тоже не улучшается. За последнюю неделю крупные банки подняли ставки по депозитам, и велика вероятность, что на ближайшем заседании ключевую ставку, скорее всего, повысят, а значит ипотека подорожает еще.

Сохраняем пессимистичный взгляд на рынок недвижимости и ожидаем:
- более активного накопления предложения и снижения цен на вторичном рынке
- стагнации с плавным снижениям цены (в виде активизации программ скидок и акций) на первичном рынке.
В Подмосковные новостройки пришла стагнация
В Московской области зафиксировали стагнацию цен на жилье в новостройках. К такому выводу пришли аналитики компании «Метриум» по итогам I квартала этого года. «Известия» ознакомились с исследованием экспертов.

«В марте на первичном рынке Московской области средневзвешенная цена 1 кв. м составила 186,4 тыс. рублей. Средневзвешенная цена квартир за месяц не изменилась, цена апартаментов в апреле скорректировалась вниз на 0,4%. В целом с февраля 2024 года в Московской области отмечается стагнация цены 1 кв. м», — отметили аналитики.

Кроме того, объем предложения за месяц вырос на 5,8%. Так, по итогам апреля на рынке новостроек области в реализации находилось 210 проектов, где экспонировалось 44,9 тыс. квартир и апартаментов.