Накопление продолжается. Застройщики ищут новые ценовые уровни

Аналитики ресурса "ВторичкиНет" подвели итоги сентября.
Начало осени не оправдало ожидания продавцов на оживление спроса - тренд на снижение продолжился.
Вторичка продолжила накопление предложения, первичка ищет новые ценовые уровни, чтобы поддерживать продажи.

За август:

Москва
- общее количество предложений: + 0,1 %
- средняя стоимость м2:  - 0,2 %

            Вторичка
            - количество предложений:  + 1,2 % (+ 24 % с начала года)
            - стоимость м2:   - 0,3 % (- 0,7 % с начала года)
            
            Новостройки
             - количество предложений:  - 1,5 % (+ 4,9 % с начала года)
             - стоимость м2:  - 0,6 % (+ 3,1 % с начала года)

Подмосковье
- общее количество предложений:  - 1,2 %
- средняя стоимость м2:  + 0,1 %

             Вторичка
              - количество предложений: - 2,3 % (+ 16,8 % с начала года)
              - стоимость м2: + 0,4 % (0 % с начала года)

             Новостройки
              - количество предложений:  - 0,1% (+ 5,2 % с начала года)
              - стоимость м2:  - 0,5 % (- 0,3 % с начала года)


“На первичном рынке очевидны попытки застройщиков прощупывать новые ценовые уровни. Пока это происходит в виде акций. В целом первичный рынок любыми способами пытается поддерживать продажи: где-то сокращая объем, где-то резко снижая цены на определенные лоты.

На вторичном рынке сроки экспозиции продолжают расти. Продавцам пока психологически сложно осознавать, что цена 2-3 месячной давности уже не соответствует запросам покупателя, и ценовые ожидания могут быть ниже цены на 10-15%. А из-за того, что оставшиеся на рынке покупатели оперативно выбирают с рынка очень привлекательные лоты, продавцы не успевают увидеть закономерности: цена - спрос, и по-прежнему судят о рынке по средним значениям. Из-за этого и динамические характеристики изменения цены метра (пока) слабо отражают суть сегодняшнего спроса,” - отмечают аналитики "ВторичкиНет"

Руководитель проекта "ВторичкиНет" - Денисов Александр, отмечает, что к ранее перечисленным фундаментальным факторам таким как:
- практически отсутствующая вероятность понижения ставки ЦБ на ближайшей перспективе,
- и снижение потребительской активности покупателей (деньги на депозит и закредитованность), добавляется еще одна - это стандарты защиты ипотечных заемщиков, которые вступят с начала 2025 года, согласно которой, банкам (вместе с застройщиками) будет запрещено использование любых схем, вводящих в заблуждение (не открывающих все последствия) заемщиков и т.д., что отразится на демпинговых ипотечных условиях, предлагаемых от связки застройщик-банк.

“А это значит, что у застройщиков с начала 2025 года останется только один инструмент продаж - это цена, и они уже сейчас начинают к этому готовиться. А это неизбежно приведет к снижению цен на первичном рынке, и дополнительному давлению на вторичный рынок” - подытожил эксперт.

В августе основные показатели рынка практически не изменились. Можно лишь выделить сокращение предложения на первичном рынке Подмосковья, что никак не повлияло на стоимость м2. Участники ждут наступления осени.

За август:

Москва
- общее количество предложений: + 0,4 %
- средняя стоимость м2: + 0,8 %

Вторичка
- количество предложений: + 0,2 % (+ 22,5 % с начала года)
- стоимость м2: + 0,3 % (- 0,4 % с начала года)

Новостройки
- количество предложений: + 1,7 % (+ 6,5 % с начала года)
- стоимость м2: + 1,4 % (+ 3,7 % с начала года)

Подмосковье
- общее количество предложений: - 2,0 %
- средняя стоимость м2: - 0,6 %

Вторичка
- количество предложений: - 0,5 % (+ 19,5 % с начала года)
- стоимость м2: - 0,6 % (- 0,5 % с начала года)

Новостройки
- количество предложений: - 4,3% (+ 5,3 % с начала года)
- стоимость м2: - 0,5 % (+ 0,2 % с начала года)


На первичном рынке, на наш взгляд, медленно, но уверенно начинает формироваться тенденция на понижение. В большинстве проектов действую скидки (15-35%), предложение пока рост приостановило, но снижение минимальных цен на новостройки присутствует уже в большинстве округов Москвы и городах Подмосковья.

На вторичном рынке позиционирования объекта в продаже растет и составляет в среднем 3-4 месяца. При этом дисконт от первоначальной цены может составлять10-15%. Так же основная масса квартир в эконом-классе активно снижает цену, а этот сектор самый массовый, и показывает настроение рынка.

Некоторые продавцы снимают квартиры с продажи в ожидании лучших времен. Возможно, часть снятых с продажи квартир пойдет на рынок аренды, что позволит сбалансировать спрос и предложение, и соответственно, остудить цены.

По-прежнему видим, предпосылки к дополнительному давлению на вторичный рынок за счет постепенного накопления предложения на первичном рынке, где наблюдается снижение сделок по переступкам, а так же пересмотр застройщиками цен (в том числе стартовых) в своих проектах.

Из фундаментальных факторов, которые продолжат оказывать влияние на рынок, можно выделить:
- практически отсутствующая вероятность понижения ставки ЦБ на ближайшем заседании;
- борьба ЦБ со схемами застройщиков и банков по предоставлению “заниженных” условия по ипотеке, в частности пониженной ставкой на 3-5 лет и возможностью в одностороннем порядке ее изменения, что повлияет на продажи;
- снижение потребительской активности покупателей за счет высоких депозитных ставок - многие предпочитают накопление

Стоимость жилья на фоне высоких ипотечных ставок может снизиться на 10-15% в среднесрочной перспективе, заявил руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

«Рынок перегрет, ипотека дорогая, спрос снижается. Падение цен на 10-15% в среднесрочной перспективе вполне реально. Если, конечно, не начнется гиперинфляция», - сказал эксперт.

По его прогнозу, рынок ждет охлаждение и снижение цен. Но ждать пересмотра прайсов в ближайшие месяцы не стоит.

«Пока у застройщиков нет причин устраивать распродажи жилья: они хорошо нарастили продажи в период ажиотажного спроса в прошлом году и в преддверии отключения льготной ипотеки в мае-июне этого года, сформировав себе «подушку безопасности». Плюс сейчас застройщики для стимулирования продаж запустили совместные с банками-партнерами программы субсидирования ставок», - рассказал Олег Репченко, подчеркнув, что против таких «схематозов» выступает Центробанк. И чем активнее регулятор будет с ними бороться, тем больше стимуляция спроса будет требовать снижения цен.

Скорее всего, снижение цен начнется в конце 2024 – начале 2025 г.: вначале за счет скидок, а в следующем году может наметиться более выраженная тенденция к уменьшению стоимости жилья.

«Ведь текущие проекты у застройщиков будет завершаться, и застройщикам нужно будет вновь наполнять эскроу-счета. Чтобы привлечь внимание к новым проектам и быстро наполнить эскроу, они будут выводить новые проекты по ценам ниже рынка», - объяснил эксперт.